Вам предлагают 18% годовых

Цифра выглядит убедительно.

18% — заметно больше банковского вклада.

Достаточно, чтобы остановить взгляд.

Достаточно, чтобы мысленно посчитать будущую прибыль.

И достаточно, чтобы принять неправильное решение.

Потому что прежде чем спрашивать «брать или не брать», стоит задать другой вопрос:

18% — чего именно?

Дохода от аренды?

Роста стоимости актива?

Cashback?

Экономии на покупке?

Прибыли от перепродажи?

Или красивой цифры из презентации, которую невозможно получить в реальности?

На первый взгляд разница небольшая. Везде написано одно и то же: 18%.

Но за этой цифрой могут скрываться совершенно разные модели дохода, разные риски и разные расходы.

А значит — совершенно разные результаты для инвестора.

Процент ещё ничего не говорит о деньгах

Представим два предложения.

Первое обещает 18% годовых.

Второе — только 13%.

Какое выгоднее?

Ответ кажется очевидным, пока мы не начинаем считать.

В первом случае из дохода нужно оплатить:

• управление;
• обслуживание;
• ремонт;
• страховку;
• налоги;
• комиссии;
• периоды простоя;
• расходы на вход и выход из сделки.

Во втором большая часть этих расходов уже учтена.

И тогда оказывается, что красивые 18% превращаются в 9% на руках, а скромные 13% сохраняются почти полностью.

Именно поэтому высокий процент не всегда означает высокую доходность.

Иногда он означает лишь то, что часть расходов пока не показали.

Где расходы?

Это один из самых неудобных вопросов в любой инвестиционной презентации.

И один из самых полезных.

Допустим, объект должен приносить 18% за счёт аренды. Тогда стоит выяснить:

Кто будет искать арендаторов?

Что произойдёт, если объект будет пустовать два месяца?

Кто оплачивает мелкий ремонт?

А крупный?

Учтены ли налоги?

Комиссия управляющей компании?

Мебель, техника и их износ?

Регистрация сделки?

Продажа объекта в конце инвестиционного периода?

Каждый отдельный расход может казаться незначительным. Но вместе они способны забрать треть ожидаемого дохода — иногда и больше.

Проблема не в самих расходах. Они есть почти в любой нормальной инвестиции.

Проблема начинается тогда, когда доходность показывают до расходов, но называют её так, будто именно эту сумму инвестор получит на счёт.

А если 18% — это рост цены?

Тогда появляется следующий вопрос:

Рост уже произошёл или только прогнозируется?

Прошлый результат можно проверить. Будущий — только предположить.

Цена действительно может вырасти на 18%. Но чтобы эта прибыль стала реальной, актив необходимо продать.

А продажа — это не одна кнопка.

Нужно найти покупателя.

Договориться о цене.

Заплатить комиссии и налоги.

Возможно, дать скидку.

И дождаться сделки.

На бумаге актив уже подорожал.

Но пока покупатель не перевёл деньги, это не прибыль. Это оценка.

Между «объект стоит дороже» и «я заработал» иногда лежат месяцы, дополнительные расходы и серьёзный дисконт.

А если это cashback?

Cashback тоже может выглядеть как доходность.

Вы покупаете актив и получаете назад часть стоимости — например, те самые 18%.

Звучит прекрасно.

Но cashback не обязательно делает покупку выгодной.

Сначала нужно сравнить цену с рынком.

Если аналогичный объект без cashback стоит на 20% дешевле, вам не вернули деньги. Вам сначала добавили их к цене, а затем торжественно отдали часть обратно.

Поэтому правильный вопрос звучит не так:

Сколько мне вернут?

А так:

Сколько я в итоге заплачу по сравнению с реальной рыночной ценой?

Cashback имеет значение только после такого сравнения.

Аренда, рост и перепродажа нельзя складывать бездумно

Особенно эффектно выглядят предложения, в которых доходность собирают сразу из нескольких источников.

Например:

• 7% принесёт аренда;
• 8% даст рост стоимости;
• ещё 3% можно получить при выгодной перепродаже.

Итого — 18%.

Математика сходится.

Но риски у этих составляющих разные.

Арендный доход может поступать регулярно, если есть спрос и объект не простаивает.

Рост цены существует только в прогнозе, пока не совершена продажа.

Выгодная перепродажа зависит от ликвидности, состояния рынка и наличия покупателя.

Складывать эти показатели можно. Но только если рядом указано:

• что уже подтверждено;
• что гарантировано договором;
• что основано на исторических данных;
• а что является сценарием.

Иначе прогноз легко начинает выглядеть как обещание.

Доходность зависит не только от суммы, но и от времени

Представьте, что вам обещают заработать 18%.

Но когда?

За год?

За два года?

За пять лет?

18% за один год и 18% за три года — совершенно разные предложения.

Есть и другая деталь: когда именно вы получите деньги?

Можно получать доход ежемесячно.

Можно — один раз в конце года.

А можно ждать выплаты до момента продажи актива.

Формально итоговая сумма может быть одинаковой. Но ценность этих денег и уровень риска будут различаться.

Чем дольше капитал остаётся замороженным, тем важнее понимать:

• можно ли выйти раньше;
• сколько будет стоить досрочный выход;
• кому можно продать актив;
• сколько времени обычно занимает продажа.

Доходность без срока — незаконченная цифра.

Ликвидность: доход есть, а денег нет

Инвестиция может выглядеть прибыльной в отчёте и при этом не давать доступа к деньгам.

Например, стоимость актива выросла на 18%. Но покупателей по этой цене нет.

Можно ждать.

Можно снизить цену.

Можно продать быстро — и потерять большую часть расчётной прибыли.

Вот почему ликвидность нельзя считать второстепенной характеристикой. Она определяет, сможете ли вы превратить предполагаемую доходность в реальные деньги.

Часто более ликвидный актив с умеренной доходностью оказывается практичнее актива с высоким процентом, из которого невозможно выйти без серьёзных потерь.

Риск тоже имеет цену

Если два инструмента обещают одинаковые 18%, это ещё не значит, что они одинаково привлекательны.

В одном случае доход обеспечивается понятным денежным потоком и прозрачными условиями.

В другом он зависит от роста рынка, курса валюты, работы оператора, загрузки объекта и будущего покупателя одновременно.

Процент один.

Вероятность его получить — разная.

Поэтому оценивать нужно не только потенциальную прибыль, но и сценарий, в котором что-то идёт не по плану.

Что произойдёт, если спрос снизится?

Если расходы вырастут?

Если актив не удастся продать вовремя?

Если управляющая компания изменит тариф?

Если прогнозируемого роста не будет?

Хорошее инвестиционное решение выдерживает не только оптимистичный сценарий.

Оно остаётся приемлемым и тогда, когда реальность оказывается чуть хуже презентации.

Что считать вместо рекламного процента?

Не максимальную доходность.

Не цифру крупным шрифтом.

И не самый удачный сценарий.

Считать нужно реальную net-доходность — то, что останется после всех обязательных расходов.

Упрощённо:

Net-доходность = весь фактически полученный доход − все связанные расходы

Но для полноценного решения этого тоже недостаточно.

Нужно учитывать:

• срок вложения;
• регулярность выплат;
• ликвидность;
• налоги;
• валютный риск;
• вероятность простоя;
• стоимость выхода;
• оптимистичный, базовый и негативный сценарии.

Только тогда процент превращается в решение.

Проведём простой опрос

Что для вас важнее?

Максимальный процент на первой странице презентации?

Или:

Реальная доходность, которую вы с высокой вероятностью получите на руки?

Первый вариант легче продавать.

Второй — сложнее считать.

Но именно второй определяет, окажется ли инвестиция удачной.

Семь вопросов перед решением

Когда в следующий раз вы увидите предложение с высокой доходностью, не спешите соглашаться или отказываться.

Сначала спросите:

1. Из чего именно складывается этот процент?
2. Это гарантированный доход, исторический результат или прогноз?
3. Какие расходы ещё не вычтены?
4. Когда и каким образом я получу деньги?
5. Что должно произойти, чтобы прогноз реализовался?
6. Как я смогу выйти из инвестиции?
7. Сколько останется на руках в базовом и негативном сценариях?

Если на эти вопросы есть ясные ответы — предложение можно обсуждать.

Если вместо ответов вам снова показывают крупную цифру — это тоже ответ.

Так брать 18% или нет?

Возможно, да.

18% могут быть отличной доходностью.

Но только после того, как станет понятно:

• откуда берётся доход;
• какие расходы его уменьшают;
• какие риски вы принимаете;
• сколько времени займёт инвестиция;
• насколько легко вернуть вложенные деньги;
• и какая сумма действительно останется у вас.

Потому что задача инвестора — не найти самый большой процент.

Задача — понять, насколько реальна прибыль, чем она обеспечена и оправдывает ли она риск.