Недвижимость Пхукета и туризм Таиланда

Международные покупатели становятся всё важнее для рынка недвижимости Таиланда, страна расширяет туристическую аудиторию, а Пхукет постепенно превращается из сезонного пляжного курорта в полноценное направление для жизни, wellness-отдыха и long stay.

Разбираем главные новости недели и объясняем, что они могут означать для покупателей и инвесторов в недвижимость Пхукета.

Иностранный спрос поддерживает рынок недвижимости Таиланда

На фоне ослабления внутреннего спроса тайские девелоперы всё активнее ориентируются на иностранных покупателей. Особенно заметен этот тренд на курортных рынках Пхукета и Паттайи.

В публикациях The Nation участники рынка приводят ориентировочную доходность курортной недвижимости на уровне 8–10% годовых. Однако такие цифры важно воспринимать правильно: речь идёт о рыночных оценках, а не о гарантированной чистой доходности каждого объекта.

Фактический результат собственника зависит от множества факторов:

• расположения и характеристик недвижимости;
• стоимости покупки;
• качества управляющей компании;
• средней загрузки;
• сезонности спроса;
• коммунальных и эксплуатационных расходов;
• комиссии за управление;
• налогов, ремонта и обновления интерьера.

Поэтому заявленные 8–10% годовых нельзя автоматически считать чистой прибылью инвестора. Доходность необходимо рассчитывать отдельно для конкретного объекта и выбранной модели аренды.

При этом сам рост значения международного спроса — позитивный сигнал для Пхукета. Курорт остаётся востребованным среди иностранных покупателей, а девелоперы всё чаще адаптируют проекты под их ожидания.

Таиланд рассчитывает привлечь больше туристов из Индии

Таиланд продолжает развивать индийское туристическое направление. Власти подтвердили 30-дневный безвизовый режим для граждан Индии и рассчитывают в перспективе привлечь около 2,7 млн индийских туристов.

Особое внимание уделяется семейным путешествиям, обеспеченным туристам и большим свадебным группам. Для Пхукета это перспективная аудитория не только в гостиничном секторе, но и на рынке аренды и покупки недвижимости.

Индийский рынок может поддержать спрос сразу в нескольких сегментах:

• просторные квартиры и виллы для семейного отдыха;
• краткосрочная аренда для свадебных групп;
• премиальная курортная недвижимость;
• объекты для повторных поездок;
• недвижимость для lifestyle-покупателей и второго дома.

Это позволяет продвигать Пхукет не только как место для инвестиций, но и как комфортное направление для регулярного отдыха и продолжительного проживания.

Новая программа должна поддержать туризм в низкий сезон

В Таиланде обсуждается программа стимулирования внутреннего туризма Thai Tiew Thai Plus. Она может предусматривать до 500 000 субсидируемых поездок с компенсацией до 50% стоимости проживания в отеле — в пределах 3 000 бат на одно право.

Программу предлагают запустить быстрее, чтобы поддержать туристические направления в период низкого сезона.

Для инвесторов важен прежде всего сам вектор государственной политики: власти стремятся уменьшить сезонность туризма и поддерживать загрузку курортов не только с ноября по март.

Такие программы не гарантируют прямого роста доходов от аренды квартир или вилл. Однако повышение внутреннего туристического спроса способно поддержать рестораны, транспорт, развлечения и другую инфраструктуру, от которой зависит привлекательность курортного рынка в целом.

Туристический прогноз на конец 2026 года улучшился

По оценке Kasikorn Research, сокращение международного туристического потока в Таиланд в 2026 году может оказаться менее значительным, чем ожидалось ранее. Дополнительную поддержку рынку должны оказать высокий сезон и крупные мероприятия во второй половине года.

Для владельцев недвижимости Пхукета это напоминание о том, что инвестиционный объект нельзя оценивать по результатам одного месяца — особенно если он приходится на низкий сезон.

При анализе потенциала недвижимости важно учитывать:

• среднюю загрузку за весь год;
• помесячную динамику ставок;
• продолжительность бронирований;
• долю туристов, экспатов и long-stay арендаторов;
• количество повторных гостей;
• реальную доходность после всех расходов.

Сильный объект должен быть востребован не только во время новогоднего пика, но и в переходные месяцы.

Пхукет развивают как wellness-направление

14 августа Управление по туризму Таиланда завершило международную кампанию Surf & Wellness Journey, проходившую на Пхукете и в Пханг-Нга. Её концепция — «Healing is the new luxury» — объединяет отдых, спорт, wellness и осознанный образ жизни.

Этот тренд показывает, как меняется сам туристический продукт Пхукета. Традиционная модель «море, отель и две недели отпуска» постепенно дополняется новым сценарием:

• спортом и заботой о здоровье;
• длительным проживанием;
• удалённой работой;
• семейным lifestyle;
• восстановительными и wellness-программами;
• сочетанием отдыха и повседневной жизни.

Вместе с аудиторией меняется и востребованный формат недвижимости. Покупатели и арендаторы всё чаще обращают внимание на просторные планировки, фитнес-залы, wellness-инфраструктуру, зелёные территории, рабочие пространства и удобства для долгого проживания.

Для девелоперов это означает необходимость создавать не просто красивые курортные проекты, а полноценную среду для жизни.

Безопасность пляжей остаётся важным фактором

После трагического инцидента на Freedom Beach власти временно ограничили доступ к пляжу и усилили меры безопасности из-за опасных морских условий в низкий сезон.

Эта новость важна и в контексте недвижимости. Профессиональный анализ района должен учитывать не только его привлекательность в высокий сезон, но и условия жизни в течение всего года.

Низкий сезон на Пхукете — это:

• более частые дожди;
• сильные волны и морские течения;
• красные флаги и ограничения на купание;
• изменения дорожной обстановки;
• другая интенсивность туристического потока;
• особенности повседневной инфраструктуры.

Поэтому район и объект желательно оценивать не только во время январского просмотра. Покупателю важно понимать, насколько комфортно здесь жить, работать и передвигаться в разные месяцы года.

Что происходит с рынком Пхукета

Новости недели показывают три ключевых тенденции.

Во-первых, иностранные покупатели становятся ещё более значимым источником спроса для рынка недвижимости Таиланда.

Во-вторых, страна расширяет туристическую аудиторию, уделяя больше внимания Индии, wellness-туризму, семейным поездкам и long-stay сегменту.

В-третьих, государство стремится поддерживать курортные направления в низкий сезон и уменьшать зависимость отрасли от нескольких пиковых месяцев.