Freehold или Leasehold в Таиланде

Один из самых частых вопросов покупателей недвижимости в Таиланде звучит так:

Что лучше: Freehold или Leasehold?

Но на практике этот вопрос слишком общий.

Сравнивать Freehold и Leasehold без привязки к конкретному объекту — примерно то же самое, что выбирать между покупкой и арендой, не зная, что именно предлагается, на какой срок, кем и на каких условиях.

Сначала нужно понять:

• что именно покупает клиент;
• кто владеет землёй;
• кому принадлежит здание;
• какое право будет зарегистрировано;
• на какой срок оно предоставляется;
• можно ли это право продать, передать или оставить наследникам;
• какие обязательства сохранятся у собственника земли или застройщика.

Только после этого можно оценивать, подходит ли конкретная юридическая конструкция под цели покупателя.

Коротко: чем отличаются Freehold и Leasehold

Freehold обычно означает зарегистрированное право собственности без заранее установленной даты окончания.

Leasehold — это право пользоваться недвижимостью в течение определённого срока на условиях договора аренды.

Это не означает, что любой Freehold автоматически безопасен, а любой Leasehold обязательно плох. У объекта в собственности могут быть проблемы с документами, разрешениями, обременениями или управлением. Одновременно грамотно оформленная и зарегистрированная аренда может соответствовать целям покупателя.

Главное различие заключается не в рекламном названии, а в содержании права.

Если покупатель выбирает квартиру в кондоминиуме

Для иностранца наиболее понятной формой Freehold обычно является покупка квартиры в здании, официально зарегистрированном как кондоминиум.

При соблюдении установленных законом условий иностранный покупатель может зарегистрировать право собственности на конкретную квартиру.

Что такое иностранная квота

Иностранцы могут владеть квартирами в пределах установленной иностранной квоты. Важно, что лимит считается не просто по количеству квартир, а по совокупной площади всех квартир в здании: доля иностранных собственников не должна превышать 49% общей площади юнитов. Это подтверждает официальный государственный ресурс со ссылкой на Condominium Act. Government Public Relations Department of Thailand

Поэтому недостаточно увидеть в прайс-листе пометку Foreign Freehold. До сделки необходимо подтвердить:

• что здание зарегистрировано как кондоминиум;
• что продаваемый юнит имеет или получит отдельный титул;
• что на момент регистрации перехода права доступна иностранная квота;
• что юридическое лицо кондоминиума сможет выдать соответствующее подтверждение;
• что покупатель выполняет требования к происхождению и переводу денежных средств;
• что на квартире нет неизвестных покупателю обременений.

Наличие иностранной квоты — не рекламный бонус, а одно из условий регистрации собственности иностранного покупателя.

Что именно принадлежит владельцу квартиры

При Freehold покупатель получает право собственности на конкретный юнит и соответствующую долю в общем имуществе кондоминиума.

Но даже зарегистрированное право собственности не отменяет необходимость проверить:

• правила кондоминиума;
• размер Common Area Management Fee;
• взнос в Sinking Fund;
• ограничения на аренду;
• задолженности по обслуживанию;
• состояние общих зон;
• договор управления;
• судебные споры и существенные обязательства юридического лица кондоминиума.

Freehold отвечает на вопрос о форме владения, но не отвечает автоматически на вопросы о качестве проекта, расходах и ликвидности.

Что означает Leasehold

При Leasehold покупатель не получает землю или квартиру в бессрочную собственность. Он получает право аренды на установленный срок и на предусмотренных договором условиях.

Для аренды недвижимого имущества сроком более трёх лет особенно важна регистрация. Без неё согласованный длительный срок не получает полной защиты: официальный материал Department of Lands прямо указывает, что аренда более трёх лет должна быть оформлена письменно и зарегистрирована, иначе право может быть принудительно защищено только в пределах первых трёх лет. Department of Lands

Максимальный первоначальный срок

Для обычной аренды недвижимости Гражданский и коммерческий кодекс Таиланда устанавливает срок не более 30 лет. После окончания аренды стороны могут заключить продление, но новый период также не должен превышать 30 лет. Civil and Commercial Code, Sections 538–545

Отсюда следует важный практический вывод:

Формула «30+30+30» не равна уже зарегистрированному праву аренды на 90 лет.

Первый 30-летний период и обещания будущих продлений — юридически не одно и то же.

Нужно выяснить:

• что зарегистрировано сейчас;
• кто обязан подписать продление;
• сохранится ли эта обязанность при смене собственника;
• что произойдёт при ликвидации или банкротстве компании;
• определена ли стоимость продления;
• какие действия потребуются через 30 лет;
• является ли обещание продления самостоятельным обязательством или только маркетинговой формулировкой.

Само наличие в договоре слов «30+30+30» ещё не позволяет считать, что покупатель уже получил обеспеченное право на все 90 лет.

Почему «Leasehold-квартира» требует отдельной проверки

В одном и том же кондоминиуме иностранцам могут предлагать разные варианты оформления:

• Freehold в пределах иностранной квоты;
• Leasehold;
• иной договор пользования или участия в инвестиционной программе.

Физически квартиры могут выглядеть одинаково, но юридически покупатели получают разные права.

При Leasehold необходимо проверить:

1. Кто является собственником квартиры.
2. Имеет ли этот собственник право передать её в аренду.
3. На какой срок заключается договор.
4. Будет ли аренда зарегистрирована.
5. Можно ли передать право новому покупателю.
6. Требуется ли согласие арендодателя и сколько оно стоит.
7. Можно ли сдавать объект в субаренду.
8. Что произойдёт с договором при продаже квартиры собственником.
9. Как сформулированы условия наследования.
10. Какие платежи возникнут при переуступке, продлении или досрочном прекращении.

По общему правилу передача права аренды и субаренда должны быть разрешены договором. Если такого разрешения нет, возможность свободно распоряжаться Leasehold может оказаться ограниченной. Это напрямую влияет на ликвидность объекта.

Особенно внимательно нужно проверять виллы

Фраза «вилла Leasehold» может обозначать несколько разных юридических конструкций.

Поэтому предложение необходимо разделить минимум на два самостоятельных объекта проверки:

1. Как оформлена земля

Иностранный покупатель, как правило, не может просто зарегистрировать на своё имя собственность на земельный участок в Таиланде. Существуют отдельные узкие исключения, но их нельзя считать стандартной схемой покупки курортной виллы. Государственный ресурс Таиланда также указывает на общее ограничение владения землёй иностранцами. Government Public Relations Department of Thailand

На практике земля под виллой может:

• оставаться в собственности застройщика;
• принадлежать тайскому физическому лицу;
• принадлежать тайской компании;
• передаваться покупателю в зарегистрированную аренду;
• находиться под ипотекой или другими обременениями.

Нужно проверить не только имя собственника, но и основание его права, ограничения, зарегистрированные обременения и полномочия подписывать договор.

2. Как оформлено здание

Земля и построенная на ней вилла — не всегда один и тот же объект права.

Иностранец может владеть зданием отдельно от арендованной земли, но такое право должно подтверждаться не рекламной презентацией, а надлежащими документами и регистрационными действиями. Возможность отдельного владения зданием на арендованной земле также описана инвестиционным подразделением BOI. Thailand Board of Investment — OSOS

Поэтому перед покупкой виллы необходимо установить:

• кто владеет землёй;
• кто сейчас владеет зданием;
• на кого выдано разрешение на строительство;
• на каком основании здание будет передано покупателю;
• будет ли право на здание зарегистрировано отдельно;
• соответствует ли срок пользования зданием сроку аренды земли;
• что произойдёт со зданием после окончания аренды;
• может ли покупатель продать землю и виллу как единую инвестиционную позицию;
• кто должен согласовать такую сделку.

Если продавец показывает только договор аренды земли, это ещё не доказывает, что покупатель получит отдельное право собственности на виллу.

Какие документы нужно увидеть до сделки

Проверка начинается не с буклета, рендера или таблицы доходности. Она начинается с документов.

Документы на землю

Следует запросить:

• документ, подтверждающий право на земельный участок;
• актуальные сведения о зарегистрированном собственнике;
• план и границы участка;
• информацию об ипотеке, аренде, сервитутах и других обременениях;
• документы, подтверждающие законный доступ к дороге;
• документы собственника земли, если им является компания;
• подтверждение полномочий лица, подписывающего договор.

Особенно важно проверить, совпадает ли участок в документах с фактическим расположением проекта.

Документы на здание

В зависимости от стадии и типа объекта проверяются:

• разрешение на строительство;
• утверждённые планы;
• документы о завершении строительства или вводе здания в эксплуатацию, если применимо;
• документы о текущем владельце здания;
• основание будущей передачи здания покупателю;
• согласие собственника земли на строительство и передачу прав;
• соответствие фактически построенного объекта разрешённому проекту.

Документы по Leasehold

Нужно увидеть:

• полный договор аренды;
• предмет аренды с точным описанием объекта;
• срок и дату его начала;
• регистрационную запись;
• размер и порядок оплаты;
• условия продления;
• право передачи аренды;
• право субаренды;
• порядок продажи;
• условия наследования;
• основания досрочного прекращения;
• последствия нарушения договора;
• обязательства сторон после окончания срока.

Полезно также проверить, какая версия договора имеет преимущественную силу при расхождениях между русским, английским и тайским текстом.

Что проверить при продаже объекта

Собственник Freehold обычно продаёт недвижимость через зарегистрированный переход права собственности.

В Leasehold продаётся не сама земля, а оставшееся право аренды либо оформляется новый договор. Возможность такой сделки зависит от текста договора и участия собственника.

До покупки следует выяснить:

• разрешена ли уступка права;
• требуется ли предварительное согласие арендодателя;
• может ли арендодатель отказать;
• установлен ли административный или трансферный сбор;
• получает ли новый покупатель остаток срока или новый срок;
• кто оплачивает регистрацию и налоги;
• сохраняются ли обещания будущего продления;
• распространяются ли на нового покупателя договоры управления и аренды.

У Leasehold каждый прошедший год сокращает оставшийся срок. Это может влиять на цену и круг потенциальных покупателей. Поэтому сравнивать два объекта только по цене входа неправильно: необходимо учитывать остаточный срок и условия выхода.

Что проверить при наследовании

Фраза «Leasehold можно передать наследникам» без изучения договора слишком общая.

Нужно установить:

• прекращается ли право со смертью арендатора;
• указаны ли наследники или правопреемники;
• обязан ли собственник земли признать наследника;
• требуется ли новый договор;
• нужна ли повторная регистрация;
• возникают ли сборы;
• передаются ли вместе с арендой права на здание;
• что произойдёт, если наследник не соответствует условиям договора.

При Freehold квартира также входит в наследственную процедуру, однако иностранному наследнику необходимо учитывать требования Condominium Act и фактическое состояние иностранной квоты. Поэтому наследование любого тайского объекта лучше планировать заранее вместе с независимым юристом.

«Продление гарантировано застройщиком»: что это означает на практике

Гарантия имеет смысл только тогда, когда понятно:

• кто именно её предоставляет;
• существует ли эта компания;
• владеет ли она землёй;
• сохранит ли она контроль над землёй через 30 лет;
• может ли обязательство перейти к следующему собственнику;
• предусмотрена ли ответственность за отказ;
• возможно ли реально исполнить решение против гаранта.

Если землёй владеет одна компания, договор подписывает другая, а продление обещает третья, риск покупателя существенно возрастает.

Отдельно необходимо проверять ипотеку. Если земельный участок заложен банку, нужно понимать приоритет прав банка, условия снятия обременения и последствия возможного взыскания.

Freehold или Leasehold для инвестиций

Для инвестиционного покупателя значение имеют не только форма владения и цена.

Необходимо сравнить:

• полную стоимость входа;
• регистрационные расходы;
• срок владения;
• ежегодные платежи;
• ограничения на аренду;
• условия управляющей программы;
• возможность досрочного выхода;
• стоимость переуступки;
• остаточный срок Leasehold;
• круг будущих покупателей;
• ожидаемую цену продажи.

Более дешёвый Leasehold не обязательно является более выгодным. Но и доплата за Freehold оправдана не во всех ситуациях.

Например, если покупатель планирует пользоваться квартирой ограниченное время и заранее понимает механизм выхода, Leasehold может соответствовать его задаче. Если же приоритетами являются длительное владение, наследование и максимально понятная перепродажа, Freehold часто выглядит логичнее — при условии, что сам объект и его документы прошли проверку.

Как выбрать подходящую конструкцию

Для личного проживания

Важно проверить срок, возможность регистрации жильцов, правила комплекса, расходы и судьбу права при наследовании.

Для сезонного отдыха

Следует сравнить цену входа, реальную частоту использования, стоимость содержания и возможность продажи через несколько лет.

Для аренды

Нужно подтвердить, разрешена ли выбранная модель аренды правилами проекта, договором и применимым законодательством. Право владения объектом само по себе не является разрешением на любую гостиничную деятельность.

Для сохранения капитала

На первый план выходят юридическая устойчивость, ликвидность, оставшийся срок права и независимость покупателя от будущих решений застройщика или землевладельца.

Для передачи детям

Необходимо заранее проверить наследственную конструкцию, документы на землю и здание, иностранную квоту и процедуру перехода права.

Красные флаги до внесения депозита

Стоит остановиться и запросить дополнительные документы, если продавец говорит:

• «Это почти как Freehold»;
• «Продление будет автоматически»;
• «Все оформляют 30+30+30»;
• «Здание ваше, отдельные документы не нужны»;
• «Собственник земли неважен»;
• «Зарегистрируем позже»;
• «Переоформление возможно, но в договоре этого нет»;
• «Иностранная квота будет к моменту передачи»;
• «Юрист не нужен, это стандартная форма».

Стандартный договор может быть удобен продавцу, но это не означает, что он защищает конкретного покупателя.

Практический чек-лист покупателя

До подписания договора и внесения существенной суммы получите ответы на десять вопросов:

1. Что именно является предметом сделки?
2. Какое право будет зарегистрировано на имя покупателя?
3. Кто сейчас владеет землёй, квартирой и зданием?
4. Есть ли ипотека или другие обременения?
5. Каков первоначальный зарегистрированный срок?
6. Что юридически обеспечивает продление?
7. Можно ли продать, уступить, сдать или передать право наследникам?
8. Какие согласования и платежи для этого потребуются?
9. Что произойдёт при смене собственника земли или банкротстве участника сделки?
10. Что покупатель получит после полной оплаты и какими документами это подтверждается?

Если хотя бы на один вопрос нет ясного ответа, сравнивать объект с альтернативами пока рано.