Таиланд усиливает проверку иностранных «номинальных» владельцев земли

Министерство внутренних дел Таиланда объявило о беспрецедентной кампании по выявлению и ликвидации компаний-номиналов, через которые иностранцы незаконно владеют землёй в королевстве. По официальным данным, уже выявлены 317 компаний, владеющих 480 земельными участками, и власти готовят их принудительную продажу. Проверки расширяются по всей стране, с особым фокусом на провинциях с высокой концентрацией иностранцев — Пхукете, Паттайе и других курортных регионах.

Для инвесторов в недвижимость Пхукета это один из самых важных инфоповодов 2026 года. Разбираем, что происходит, какие риски несёт и как вкладывать средства безопасно.

Что произошло: суть кампании

На пресс-конференции представители Министерства внутренних дел Таиланда заявили, что выявили сотни компаний, созданных исключительно для того, чтобы обойти запрет на прямое владение землёй иностранцами. По тайскому законодательству иностранцы не могут владеть землёй напрямую — за исключением специальных случаев по линии BOI (Board of Investment) и ряда узких категорий.

Серая схема, которую сейчас зачищают, выглядит так: иностранец (или группа иностранцев) регистрирует тайскую компанию, где формально 51% акций принадлежит тайским гражданам-«номиналам», а реальным бенефициаром выступает иностранец. Через такую компанию оформляется земля. Власти давно закрывали глаза на эту практику, но в 2026 году начали системную зачистку.

Ключевые факты по заявлению МВД:

• Выявлены 317 компаний-номиналов, владеющих 480 земельными участками.
• Эти участки будут принудительно проданы — государство изымет их и реализует через установленную процедуру.
• Проверки расширяются на все провинции с большим числом иностранцев, в первую очередь — курортные регионы.
• Особый фокус — Пхукет, где уже готовятся сносы незаконных построек на пляжах Bang Tao, Freedom Beach, Nui Beach.

Почему это важно для рынка недвижимости Пхукета

Пхукет — один из регионов с самой высокой долей иностранной собственности в Таиланде. Остров исторически привлекал инвесторов из России, Китая, Европы и Ближнего Востока, и часть сделок с землёй исторически проводилась через номинальные структуры.

Усиление проверок означает сразу несколько вещей для рынка:

1. Риск потери активов. Инвесторы, купившие землю через номинальные компании, могут лишиться участков — государство их изымет и продаст.
2. Охлаждение сегмента земли. Спрос на участки под застройку через «серые» схемы резко падает — покупатели боятся.
3. Переток капитала в легальные форматы. Инвесторы переориентируются на кондоминиумы (где иностранец может законно владеть квартирой в пределах 49% квоты), лизхолд (долгосрочная аренда до 30 лет) и BOI-проекты.
4. Рост спроса на готовые легальные объекты. На фоне неопределённости с землёй инвесторы предпочитают покупать то, что уже оформлено по закону — а это поддерживает цены на качественные кондоминиумы и виллы с правильным юридическим оформлением.

Сносы на пляжах Пхукета: что уже происходит

Параллельно с проверкой номинальных владельцев власти Пхукета проводят кампанию по сносу незаконных построек на пляжной полосе. Под удар попали:

• Bang Tao — сносятся постройки, возведённые без разрешений или на государственной земле.
• Freedom Beach — выявлены нарушения природоохранного законодательства.
• Nui Beach — объекты, нарушающие правила береговой полосы.

Это часть общей тенденции: государство возвращает контроль над землёй и береговой линией, которая десятилетиями застраивалась полулегально. Для добросовестных инвесторов это, парадоксальным образом, позитивный сигнал — рынок становится прозрачнее, а риски нарваться на незаконный объект снижаются.

Закон о собственности на землю для иностранцев: краткая справка

Чтобы понимать, почему проверки вообще возможны, важно вспомнить базовые правила:

• Иностранец не может владеть землёй в Таиланде напрямую. Это закреплено в законе о земле (Land Code).
• Исключения: иностранец может владеть землёй через компанию, где не менее 51% принадлежит тайцам (но компания должна вести реальную деятельность, а не быть «номиналом»), либо через BOI-программу для крупных инвесторов (от 40 млн бат), либо в рамках специальных инвестиционных виз.
• Кондоминиум — иностранец может законно владеть квартирой в кондоминиуме в пределах 49% от общей площади квартир в здании (freehold). Это самый прозрачный и безопасный формат.
• Лизхолд (leasehold) — долгосрочная аренда земли или объекта на срок до 30 лет, с возможностью продления. Юридически защищён, но требует грамотного оформления.
• Усадьба (villa) на земле — вилла может принадлежать иностранцу (как строение), а земля под ней — на лизхолде или в собственности тайской компании.

Именно вокруг земли и компаний-номиналов сейчас идёт основная зачистка.

Как это соотносится с общенациональной картиной

Проверка номиналов идёт на фоне самой глубокой коррекции рынка недвижимости Таиланда за последние 7–10 лет. По данным REIC и профильных медиа:

• Новые разрешения на строительство кондоминиумов упали примерно на 70%.
• Девелоперы замедляют запуски и распродают земельные банки, чтобы сохранить ликвидность.
• На рынке — высокие остатки непроданных объектов, особенно в люксовом сегменте и массовых таунхаусах.
• При этом передачи прав собственности и ипотечные кредиты в начале 2026 года немного выросли — в основном в сегменте до 3 млн бат (реальный спрос).

На этом фоне Пхукет остаётся «островом устойчивости»: передачи прав и активность покупателей держатся лучше, чем в большинстве провинций, за счёт реального спроса, иностранцев и развитой инфраструктуры (международные школы, туризм, долгосрочная аренда).

Получается двойная ситуация: национальный рынок в коррекции, а Пхукет — точка роста, но инвестировать теперь нужно только через легальные схемы, потому что «серые» номинальные структуры активно зачищают.

Как инвестировать в недвижимость Пхукета безопасно в 2026 году

На фоне ужесточения проверок критически важно выбирать юридически чистые форматы. Вот правила, которые мы в Jungle House Phuket применяем ко всем сделкам наших клиентов:

1. Кондоминиумы (freehold) — самый прозрачный формат

Иностранец законно владеет квартирой в пределах 49% квоты. Проверяем: квота не исчерпана, застройщик надёжный, EIA получено, право собственности регистрируется в Land Department.

2. Лизхолд (leasehold) — для земли и вилл

Долгосрочная аренда до 30 лет с регистрацией в Land Department. Грамотный договор защищает инвестора и позволяет продать объект. Подходит для вилл, где земля не может быть в собственности иностранца.

3. BOI-проекты — для крупных инвесторов

Инвесторы от 40 млн бат могут получить право на владение землёй через Board of Investment. Это сложный путь, но полностью легальный.

4. Юридический аудит сделки — обязательно

Перед покупкой мы проводим полную проверку:

• право собственности на землю/объект;
• отсутствие номинальных структур и скрытых бенефициаров;
• долги, обременения, судебные споры;
• статус застройщика и лицензии;
• соответствие объекта заявленным параметрам.

5. Работа с проверенными девелоперами

Мы сотрудничаем только с застройщиками, у которых есть история сдачи объектов, финансовая устойчивость и репутация. На фоне коррекции рынка это особенно важно — мелкие и непрозрачные девелоперы первыми выходят из игры.

Что в итоге: наш взгляд на рынок

Усиление проверки номинальных владельцев земли — это нормализация рынка, а не катастрофа для инвесторов. Да, те, кто покупал через серые схемы, рискуют потерять активы. Но для тех, кто инвестирует легально, это:

• снижение конкуренции со стороны «серых» игроков;
• рост прозрачности и предсказуемости;
• переток спроса в качественные кондоминиумы и легальные виллы — а значит, поддержка цен на правильные объекты.

Пхукет остаётся одной из самых устойчивых локаций Таиланда: реальный спрос, иностранцы, инфраструктура и ограниченное предложение земли делают остров привлекательным даже на фоне общенациональной коррекции. Главное — инвестировать в рамках закона и с профессиональным сопровождением.