Инвестиционные визы Таиланда через недвижимость: что реально работает в 2026 году

Еще 5–6 лет назад в Таиланде не существовало визовых решений, которые были бы напрямую связаны с недвижимостью. Сегодня ситуация изменилась: у инвесторов появились реальные и легальные механизмы получения долгосрочного статуса в стране через инвестиции, в том числе через покупку или аренду недвижимости.  

На практике сейчас можно выделить две визовые опции, которые действительно работают:

1. LTR-виза

2. Инвестиционная виза категории Non-B

Обе программы подойдут не всем. У каждой есть свои требования, ограничения, сроки и нюансы. Ниже разберемся, в чем разница и какой путь выглядит более реалистичным для частного инвестора.

LTR-виза: сложный, но официальный путь для крупного капитала

LTR-виза — это самая зарегулированная и сложная инвестиционная виза в Таиланде. Ее ключевое требование — подтвержденные инвестиции от 1 000 000 долларов США, из которых минимум 500 000 долларов должны приходиться на допустимые инвестиционные активы: недвижимость, акции или их комбинацию.  

Важный момент: допускается суммирование активов из разных стран. То есть в расчет могут приниматься, например, недвижимость в Таиланде и недвижимость в другой стране. Но здесь возникает принципиальная особенность — учитывается не текущая рыночная стоимость актива, а стоимость по документам.  

Это особенно важно для инвесторов, которые давно владеют объектами недвижимости. Допустим, квартира была куплена много лет назад за 200 000 долларов, а сегодня фактически стоит 1,5 млн. Для целей визы будет учитываться именно первоначальная подтвержденная стоимость покупки, а не актуальная рыночная цена.  

Как проходит оформление LTR-визы

LTR — единственная из рассматриваемых инвестиционных виз, которая оформляется через Board of Investment (BOI). Процесс полностью онлайн, но при этом остается довольно бюрократичным. Документы проходят проверку у нескольких офицеров, каждый из которых может запрашивать дополнительные пояснения, подтверждения и комментарии. На практике срок оформления обычно составляет 4–5 месяцев.  

Ключевой риск: документы должны быть безупречными

Все документы по LTR подаются в виде сканов, что технически создает риск подделок. Именно поэтому BOI отдельно подчеркивает недопустимость любых фальсификаций. Последствия могут быть крайне серьезными: отказ или аннулирование визы, пожизненный blacklist, а в отдельных случаях — уголовная ответственность и тюремный срок.  

Поэтому LTR — это не история про «попробовать», а путь для тех инвесторов, у кого действительно есть крупный подтверждаемый капитал, прозрачная структура активов и готовность пройти длительный комплаенс.

Обновленная инвестиционная Non-B: более практичный вариант через недвижимость

Альтернативой LTR стала обновленная инвестиционная виза Non-B, которая была официально возвращена и перезапущена в 2024 году. Ранее подобные программы уже существовали, но были приостановлены. Сейчас этот механизм снова работает и выглядит гораздо более прикладным для части инвесторов.  

Главное отличие этой программы в том, что она оформляется исключительно через авторизированную государственную компанию, акционером которой является Министерство туризма Таиланда. Это важно понимать: такую визу не оформляют бесплатно застройщики или частные агенты. Бесплатный путь возможен только при самостоятельной подаче напрямую через государственную компанию, без сопровождения.  

Какие объекты подходят для Non-B

Преимущество этой программы — в более четких и понятных требованиях. В качестве основания могут приниматься:

• зарегистрированная первичная недвижимость;
• вторичный рынок;
• долгосрочная аренда.  

При этом не подходят:

• любые договоры без регистрации права;
• строящиеся объекты.

Ключевой принцип простой: имя инвестора должно быть указано либо в Chanote, либо в зарегистрированном договоре.  

Оформление визы на основании покупки недвижимости

В таком случае потребуется предоставить:

• Chanote;
• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие расчеты.  

При этом на текущий момент Swift-перевод не является обязательным требованием. Главная задача — подтвердить, что продавец действительно получил деньги. В качестве подтверждения могут использоваться банковский перевод, cashier’s check и другие документы, подтверждающие факт расчета.  

Это делает программу заметно более гибкой по сравнению с тем, как инвесторы часто представляют себе визовые требования.

Можно ли получить визу через аренду

Да, и это один из самых интересных моментов новой программы. Инвестиционная Non-B может быть получена не только через покупку, но и на основании долгосрочной аренды.  

Для этого должны соблюдаться следующие условия:

• срок аренды — от 4 лет;
• арендный платеж — не менее 85 000 бат в месяц;
• на момент подачи должна быть подтверждена предоплата.  

Примечательно, что такой договор аренды может даже не регистрироваться в земельном департаменте. Это делает механизм нестандартным, но, согласно представленной информации, на практике он работает.  

Как проходит оформление Non-B

1. Предварительная проверка документов.
2. Передача документов в государственную компанию.
3. Подготовка анкет, фотографий и паспортных данных.
4. Подача и сопровождение до результата.  

После подготовки пакета документов процесс обычно занимает около одного месяца, что значительно быстрее, чем в случае с LTR.  

Формат визы и продление

Есть еще один важный нюанс: эта виза оформляется только внутри Таиланда. Сначала заявитель получает визу на 3 месяца (single entry), затем оформляется продление на 12 месяцев (multi-entry), после чего возможны дальнейшие ежегодные продления. Re-entry permit для такой визы не требуется.  

Банковские счета и семья

По информации государственной компании, обладатели этой визы могут открывать банковские счета. Однако на практике банки не всегда знакомы с этим типом визы и иногда отказывают без объяснения причин. Это связано не столько с самой визой, сколько с внутренней политикой банков и санкционными рисками.  

К основному инвестору можно присоединить:

• официального супруга;
• детей до 20 лет.  

Родство должно быть подтверждено документально. При этом каждый член семьи оплачивает государственные сборы и членство Long Stay отдельно.  

Переводы документов

Для оформления все документы переводятся на тайский язык и заверяются. При этом сложная консульская легализация не требуется. Подтвержденным переводчиком выступает Bangkok Translators.  

Стоимость оформления

По указанной информации, стоимость выглядит так:

• прайс государственной компании — 27 000 бат;
• рекомендованная цена для агентов — 40 000 бат в год;
• членство Long Stay — 4 000 бат единоразово.  



Эти суммы оплачиваются как основным инвестором, так и каждым членом семьи, если они включаются в заявку.  

Что выбрать инвестору

Если смотреть на обе программы с практической точки зрения, то LTR-виза — это решение для очень ограниченного круга инвесторов с крупным подтверждаемым капиталом и готовностью проходить длительный бюрократический путь.

Инвестиционная Non-B выглядит более прикладной и реалистичной для тех, кто рассматривает Таиланд через призму покупки уже зарегистрированной недвижимости или долгосрочной аренды. У нее более понятные требования, более короткий срок оформления и более гибкий вход. При этом важно помнить, что здесь тоже критична правильная структура документов и соблюдение формальных требований.

Инвестиционные визы Таиланда через недвижимость — это уже не теория, а рабочий инструмент. Но успех здесь зависит не только от самого факта покупки объекта, а от того, насколько корректно оформлены права, подтверждены расчеты и подготовлен комплект документов.

Если рассматривать вопрос стратегически, то недвижимость в Таиланде сегодня может быть не только инвестиционным активом, но и основанием для долгосрочного легального присутствия в стране. Главное — выбрать правильный формат входа и изначально выстроить сделку так, чтобы она соответствовала визовым требованиям.